桃源園林，解碼樓市價(jià)值新藍(lán)海

　　新時(shí)期下的房產(chǎn)市場(chǎng)，眾多業(yè)內(nèi)人士和專家表示，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)通過(guò)創(chuàng)新手段改造現(xiàn)有體系，從傳統(tǒng)意義上拼資金、拼炒作、拼廣告、拼戶型等老舊手段的“紅海”中跳脫出來(lái)，開(kāi)辟屬于自己的藍(lán)海，以達(dá)到盈利目的。而結(jié)合過(guò)往的成功經(jīng)驗(yàn)，這一突破口首推園林景觀。

　　上帝在造人之前，首先送給世界一座令人心弛神往的園林——這就是婦孺皆知的“伊甸園”。在這里，有水、乳、酒、蜜組成的四條河流長(zhǎng)年潺潺流淌，還有充滿奇異誘惑的禁果林，可見(jiàn)“園林”是人類戶外生活所能想象的最初、亦是最理想的居處所在。
在地產(chǎn)界，園林景觀從上世紀(jì)末開(kāi)發(fā)企業(yè)的“填縫”工具，到如今儼然成為客戶的最好關(guān)注點(diǎn)、銷售的最大賣(mài)點(diǎn)、策劃的最佳炒作點(diǎn)、企業(yè)利益的最快增長(zhǎng)點(diǎn)、城市社會(huì)發(fā)展的最靚起點(diǎn)。這一切既非喧賓奪主，更非鳩占鵲巢，而是地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)鏈條的重新梳理與完善。 作為華東區(qū)域園林景觀業(yè)的一線品牌，桃源園林認(rèn)為——這均是在強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，園林景觀溢價(jià)后市場(chǎng)所顯現(xiàn)的必然結(jié)果，更多的業(yè)主已感受到了精致園林帶來(lái)的享受，而一批有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的開(kāi)發(fā)企業(yè)也正在開(kāi)拓這片新藍(lán)海。

一、一線城市中的“龍湖現(xiàn)象”

　　近年來(lái)，一個(gè)名為龍湖地產(chǎn)的公司“掃蕩”北京市場(chǎng)。短短數(shù)月，該公司旗下的龍湖·滟瀾山與龍湖·香醍漫步項(xiàng)目創(chuàng)造巨大銷售奇跡。龍湖滟瀾山項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)“溢價(jià)銷售”上取得了巨大成功。該項(xiàng)目直接成本為161876萬(wàn)元，單位成本價(jià)格為14716元/平方米。龍湖在實(shí)現(xiàn)溢價(jià)銷售后，該項(xiàng)目平均銷售價(jià)格達(dá)到30000元/平米，實(shí)現(xiàn)了稅后16.4億的銷售利潤(rùn)，利潤(rùn)率高達(dá)131.26%，把1個(gè)項(xiàng)目賣(mài)成2個(gè)甚至3個(gè)同樣的項(xiàng)目所能創(chuàng)造的利潤(rùn)。同時(shí)也大幅拉高了周邊同質(zhì)項(xiàng)目的銷售均價(jià)，最終成功拉高了整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)。龍湖·滟瀾山僅是在其中心花園的景觀打造上，便投入了每平米2000元以上的成本。見(jiàn)識(shí)過(guò)龍湖景觀驚艷的人士，無(wú)不為大量使用諸如籽播鼠尾草、野花組合、宿根花卉等草花和花灌木所產(chǎn)生大面積絢爛的視覺(jué)震撼所嘆服，給參觀樣板區(qū)的購(gòu)房者帶來(lái)了巨大視覺(jué)沖擊力。

　　“同樣位于中央別墅區(qū)的大獨(dú)棟別墅——麗宮之所以賣(mài)不過(guò)龍湖·滟瀾山，是因?yàn)樗�只賣(mài)了房子，沒(méi)有重視塑造景觀的經(jīng)濟(jì)效益”，在龍湖大獲成功之后，更多的業(yè)內(nèi)對(duì)這個(gè)經(jīng)典案例進(jìn)行了重新審視。曾經(jīng)流傳在龍湖內(nèi)部的一句話則是：“在不斷溢價(jià)的道路上，我們也曾經(jīng)有所遲疑，面對(duì)高出周邊同體量產(chǎn)品15%的溢價(jià)幅度，我們也有過(guò)動(dòng)搖。”而事實(shí)上，具有風(fēng)險(xiǎn)的這一步，成就了龍湖產(chǎn)品的地產(chǎn)口碑。

二、三線城市中的“華強(qiáng)現(xiàn)象”

華強(qiáng)地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)知名的高品質(zhì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)界的先行者，在過(guò)去的十年中，先后在30座大中城市精心打造華強(qiáng)城。近年來(lái)，華強(qiáng)地產(chǎn)的開(kāi)拓方向已漸向二三線城市傾斜，蕪湖、南通、鄭州、安陽(yáng)、柳州、營(yíng)口等城市漸次出現(xiàn)在其開(kāi)發(fā)疆域的版圖上。

　　桃源園林，作為華強(qiáng)地產(chǎn)的御用園林景觀打造者，始終緊跟華強(qiáng)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)步驟，在設(shè)計(jì)施工中，每到一處，桃源園林都將最精粹的大美景觀落定本土，協(xié)輔著華強(qiáng)樓盤(pán)高效的營(yíng)銷節(jié)奏。以蕪湖為例，作為一座總?cè)丝趦H為300萬(wàn)的三線城市，蕪湖華強(qiáng)城在2013年度，以2100套的銷售業(yè)績(jī)蟬聯(lián)年度銷冠，超越第二名的幅度達(dá)40%。這一現(xiàn)象引起了蕪湖地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注，究其原因，在市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，高品質(zhì)的園林景觀成為其各項(xiàng)提升營(yíng)銷業(yè)績(jī)的主要因素。

　　據(jù)華強(qiáng)地產(chǎn)內(nèi)部資料顯示，華強(qiáng)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的方法曾經(jīng)被自己總結(jié)為三大層面：決策層面、執(zhí)行層面、氣質(zhì)層面。決策層面包括集團(tuán)對(duì)整體市場(chǎng)大勢(shì)的判斷，依靠直覺(jué)與經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)不斷的價(jià)格試探，做出正確決策。除去優(yōu)秀銷售團(tuán)隊(duì)的氣質(zhì)層面的溢價(jià)，華強(qiáng)在園林景觀方面實(shí)現(xiàn)了最大的執(zhí)行溢價(jià)：即公司以打造精品樣板區(qū)域?yàn)楹诵娜蝿?wù)，統(tǒng)籌各個(gè)部門(mén)，從研發(fā)到工程，桃源園林都會(huì)深入?yún)⑴c，以最大程度的營(yíng)銷視角整合樣板區(qū)景觀，達(dá)到情景銷售的最終目的。

三、桃源園林推進(jìn)地產(chǎn)景觀溢價(jià)

　　全面梳理房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)所有的賣(mài)點(diǎn)可分為18大類，158個(gè)賣(mài)點(diǎn)。從樓盤(pán)硬件、區(qū)位價(jià)值、建筑風(fēng)格、園林主題、自然景觀、產(chǎn)品類別、樓盤(pán)及企業(yè)形象、創(chuàng)意促銷等硬軟條件不一而足，眼花繚亂。

　　而桃源園林在多年的市場(chǎng)實(shí)踐中總結(jié)出可以直接帶來(lái)項(xiàng)目溢價(jià)的“三駕馬車”是：規(guī)劃帶動(dòng)土地溢價(jià)、戶型及科技帶動(dòng)產(chǎn)品溢價(jià)、立面及景觀帶動(dòng)形象溢價(jià)。然而在既定條件下，我們或應(yīng)更多的關(guān)注于景觀溢價(jià)，以突破傳統(tǒng)方式運(yùn)作的紅海，

形象溢價(jià)

　　“沒(méi)有人會(huì)用咖啡豆的成本來(lái)衡量星巴克的一杯卡布奇諾。就像具有絕佳居住品質(zhì)的房子，從原先一個(gè)單純的房子，變成囊括景觀環(huán)境、商業(yè)配套、物業(yè)服務(wù)等各種附加因素在內(nèi)的集納。”這指的正是各種構(gòu)成要素產(chǎn)生的商業(yè)價(jià)值的一種溢價(jià)功能，當(dāng)下房子種種要素正被開(kāi)發(fā)企業(yè)所重估，其中就包括景觀的巨大溢價(jià)功能。

　　而在景觀設(shè)計(jì)方面，各個(gè)標(biāo)桿房企經(jīng)過(guò)摸索與調(diào)適形成了自己的景觀特點(diǎn)，業(yè)內(nèi)對(duì)此做了經(jīng)典總結(jié)——龍湖：做照片，從鏡頭感中修飾景觀細(xì)節(jié)；華強(qiáng)：做私家公園，營(yíng)造秩序精致的品質(zhì)空間；星河灣：做高差，利用設(shè)置高差使空間小中見(jiàn)大；仁恒: 做創(chuàng)新，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)資源。

能力溢價(jià)

　　說(shuō)到華強(qiáng)，就不能不說(shuō)桃源園林。

　　桃源園林，總部位于杭州，是一家以品牌戰(zhàn)略、標(biāo)準(zhǔn)化管理、區(qū)域化經(jīng)營(yíng)為理念的一線品牌園林企業(yè)，目前在六省市設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)含括項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程施工、后期養(yǎng)護(hù)等方面，是行業(yè)中知名的專業(yè)園林景觀設(shè)計(jì)施工一體化提供商。
從浙江的湖畔尚城到安徽的美加印象，從江蘇的探險(xiǎn)王國(guó)到河南的華強(qiáng)新城，從長(zhǎng)興的行政中心到寧夏的米蘭春天，15年來(lái)，桃源園林與華強(qiáng)地產(chǎn)、奇瑞地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、地大置業(yè)等一流房開(kāi)企業(yè)結(jié)盟成戰(zhàn)略伙伴，憑借著超強(qiáng)的設(shè)計(jì)和施工執(zhí)行能力幫助企業(yè)完成品牌價(jià)值和項(xiàng)目?jī)r(jià)值的雙溢價(jià)。

保值溢價(jià)

　　說(shuō)到一個(gè)項(xiàng)目的保值增值，最有發(fā)言權(quán)的當(dāng)屬二級(jí)市場(chǎng)的各個(gè)經(jīng)紀(jì)公司。根據(jù)多家品牌中介公司提供的數(shù)據(jù)，社區(qū)景觀的溢價(jià)空間更多表現(xiàn)在數(shù)年后的二手房?jī)r(jià)格上，原因是此時(shí)社區(qū)園林景觀價(jià)值得到了更完美充分展現(xiàn)。這類房源在市場(chǎng)上不僅緊俏，而且在樓市低迷期的抗跌性也最強(qiáng)。在蕪湖市的房產(chǎn)調(diào)查中，推崇景觀為王的桃源園林讓樓盤(pán)不僅成為一次營(yíng)銷的快銷秘器，并且成為保值溢價(jià)的重要保障。

計(jì)算溢價(jià)

　　景觀溢價(jià)到底是如何算得？桃源園林認(rèn)為，在景觀成本上多投入100元，可能房?jī)r(jià)上的體現(xiàn)要超過(guò)十倍、百倍的情形非常多見(jiàn)。所謂溢價(jià)，就是創(chuàng)造一個(gè)價(jià)值，并讓這個(gè)價(jià)值提升的更快，園林景觀在地產(chǎn)項(xiàng)目中起到的正是這個(gè)作用，創(chuàng)造性的看待景觀成本的投入，將成為宏觀調(diào)控下樓市價(jià)值的收益導(dǎo)向。

三、結(jié)語(yǔ)

　　我們已進(jìn)入了一個(gè)多元的、以本土文化為依托基點(diǎn)的全新成熟面貌�？梢韵胂蟮氖牵�未來(lái)的地產(chǎn)園林景觀，將真正成為土地的監(jiān)護(hù)者與合理開(kāi)發(fā)的研究者，且為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)更多因?yàn)榫坝^而顯現(xiàn)的溢價(jià)效益。

　　在2014的開(kāi)局低迷時(shí)期，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)通過(guò)更多的創(chuàng)新手段改造現(xiàn)有體系，對(duì)成本、消費(fèi)群體、消費(fèi)方式、產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)升級(jí)等諸多方面進(jìn)行升級(jí)，從傳統(tǒng)意義上拼資金、拼炒作、拼廣告、拼戶型等老舊手段的“紅海”中跳脫出來(lái)，開(kāi)辟屬于自己的藍(lán)海，以達(dá)到盈利目的。而結(jié)合過(guò)往的成功經(jīng)驗(yàn)，包括桃源園林在內(nèi)的一線園林企業(yè)認(rèn)為，這一突破口首推園林景觀。更有業(yè)內(nèi)人士放言，“目前中國(guó)的園林景觀設(shè)計(jì)只是剛剛起步，可能直到十年、二十年之后，中國(guó)景觀行業(yè)可能才真正進(jìn)入到一個(gè)勃發(fā)的高峰。”

　　雖然我們不能說(shuō)是以桃源園林為代表的卓越園林企業(yè)啟動(dòng)了這一景觀園林的盛世大幕，但龍湖地產(chǎn)、華強(qiáng)地產(chǎn)所帶來(lái)的景觀溢價(jià)效應(yīng)卻是這個(gè)行業(yè)受到開(kāi)發(fā)企業(yè)高度重視的重要原因之一。